在國家政策的鼓勵與召喚下，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟領(lǐng)域已經(jīng)受到多方資本的關(guān)注，不管是大型企業(yè)還是公民個體，紛紛摩拳擦掌、躍躍欲試，想在農(nóng)村有所作為。不過很多情況下，投資人興致高昂地進去，灰頭土臉地離開，為什么？不是因為經(jīng)營方向或策略有誤，而是在邁進農(nóng)村的第一步（土地流轉(zhuǎn)）時給自己留下太多隱患，導致最后如鯁在喉，進退兩難，甚至損失慘重。故“三葉園林”編外法律顧問為大家梳理一下農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中可能存在的法律風險與防控措施，希望能幫你走好進入農(nóng)村的第一步。
因為中國社會輿論環(huán)境、司法環(huán)境以及執(zhí)法環(huán)境的特殊性，單純分析法律關(guān)系無法有效實現(xiàn)風險的防控，故在此先進行一個背景說明。眾所周知，當下涉“農(nóng)”的主體在糾紛中均會被戴上“弱勢群體”的標簽，有些確實弱勢，如“農(nóng)民工”，有些卻不然。先不論是否屬實，“弱勢群體”在法律上有先天的優(yōu)勢，如減輕舉證責任、法條的有利解釋、自由裁量權(quán)的偏向等等，因此不能將一般的商業(yè)交易習慣一股腦兒的帶到農(nóng)地流轉(zhuǎn)中，每一步都應該格外謹慎。下面閑言少敘、直入主題：
一、土地性質(zhì)的法律風險與防控
在與村委會簽訂土地承包合同前，你會去當?shù)赝恋刂鞴懿块T核實這塊土地的性質(zhì)嗎？大部分人的回答都是：“不會”。也是，不然怎么會有那么多人包走了“基本農(nóng)田”呢。這個是硬傷，只要發(fā)包人挑明，承包人只能將土地歸還，因為違反國家強制性規(guī)定的合同均屬無效合同。下面我來介紹幾種情況，你自己來品品防控這種風險的方法。
第一類情況：土地承包合同中，承包人與村委會均未提及土地性質(zhì)，在承包人經(jīng)營了若干年正要見效益時，村委出面要收回土地，表面理由是“基本農(nóng)田不能對外流轉(zhuǎn)”，實際理由是“租金太低”。隨后政府出面強制拆除地上設(shè)施，承包人被迫騰退土地。承包人認為村委隱瞞土地性質(zhì)訴至法院，要求村委賠償損失，法院以承包人未盡審查義務(wù)為由駁回承包人的訴訟請求。
第二類情況：土地承包合同中，明確寫明了該土地是“工業(yè)用地”或“荒沙地”，實際上是“基本農(nóng)田”。后面的劇情與第一類情況一樣，承包人在土地被收回后到法院起訴，這種情況出現(xiàn)了兩種不同的判例，一種與第一類情況處理結(jié)果一樣，另一種是承包人勝訴，村委會對承包人的損失進行相應的賠償。這是自由裁量權(quán)導致，只有價值取向的不同，沒有對錯之分。
前述兩種情況在實踐中經(jīng)常出現(xiàn)，如果是一般的商業(yè)行為，發(fā)包方作為土地原實際控制人，應該承擔告知土地性質(zhì)的義務(wù)，如果因為是“基本農(nóng)田”導致合同無效，也應該由發(fā)包方承擔不利后果。但在農(nóng)地流轉(zhuǎn)中，本文前述的“弱勢群體”效應非常明顯，故而第一種情況，承包人承擔了完全的不利后果，而第二種情況因為合同中有對土地性質(zhì)的描述，才有了“五五開”的勝算。這兩種簽約方式風險都太大，即便是第二種方式，如果不幸你遇上了“地方保護…”,那就只能“呵呵”了。
到底該怎么辦？如果承包人不愿意或者無法去當?shù)赝恋刂鞴懿块T核實土地性質(zhì)，不妨在合同中就土地性質(zhì)的問題多寫幾句。筆者建議至少寫上：“發(fā)包方確保土地性質(zhì)符合國家法律、法規(guī)以及相關(guān)政策中關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定…”、“因土地性質(zhì)問題導致合同無效的，發(fā)包方應對承包方由此產(chǎn)生的損失進行賠償”。話雖不多，效果超乎你的想象哦�。�
二、不交土地承包費的法律風險與防控
看了標題你是否覺得無聊？不交承包費，當然要收回土地，這不叫風險，這是承包人違約啊。你聽我說完，也許會改變看法。
現(xiàn)實情況中，土地承包價在快速上漲，尤其是未來大量資本涌入的時候。張家村的地3年前包出去100元/畝/年，王家村的地現(xiàn)如今包出去1000元/畝/年，張家村的村民很不滿，村委的領(lǐng)導們便開始拿著合同研究，突然他們發(fā)現(xiàn)一條：“承包人連續(xù)三期不交承包費的，發(fā)包方可以解除合同�！盉ingo!就它了！你拿著承包費去了村委辦公室，突然發(fā)現(xiàn)大家對你的錢不感興趣了，誰都不接，財務(wù)不給開收據(jù)。你還納悶怎么連錢都不要了，過了幾個月，他們來收你的地時你才恍然大悟。你不服氣，去法院起訴，可是你有什么證據(jù)證明是他們拒收��？事實就是你沒給承包費嘛，合同只能解除，法官雖然覺得你冤，也愛莫能助啊。是不是好郁悶，好內(nèi)傷，好像往肚子里咽了一口黑血？
對了，不是承包人不交，嚴格來講，是承包人交不出去。這種風險怎么規(guī)避？非常簡單，在土地承包合同中，你讓發(fā)包方寫上一個接收承包費的銀行賬號，你定期往該賬號打款即可，打款的時候注明是“土地承包費”，至于對方開不開收據(jù)，都無所謂了。
三、土地用途變更的法律風險
集體土地的用途是不能隨意變更的，國家對此有嚴格的限制，如需變更，既要與發(fā)包方協(xié)商一致，還要主管部門層層審批才行�，F(xiàn)實中，這種復雜的程序很多人不愿意走，就一邊給村主任遞煙一邊指著那塊荒地說：“我在這兒建個廠房吧，你看可行？”村主任接過煙笑答：“可行可行，太可行了�！保▽嶋H約定用途是“種植”、“建魚塘”）于是你大興土木，花了一整年，把氣派的廠房建了起來，突然來了個“拆除違建”的通知。你要找村主任商量？別了，村主任已經(jīng)起訴要收回那塊地，因為你變更了土地用途，違反了合同約定。悲傷的不止于此，不光你的廠房要被拆除、土地要被收回，你還得掏錢清理拆除廢料、賠償因修建廠房給這塊土地帶來的損失呢。又要內(nèi)傷了吧？口頭約定不可信啊。
這種風險能不能像前面的情況那樣，在合同中寫幾句話防控一下？抱歉，不能，只能嚴格按程序走審批手續(xù)。
農(nóng)地流轉(zhuǎn)中還存在很多別的風險，例如流轉(zhuǎn)程序問題導致合同無效的風險、未審查轉(zhuǎn)包人權(quán)限的風險、約定期限不明的風險、配套設(shè)施約定不明的風險、土地征用時征用款分配約定不明的風險等等。不才只就在司法實踐中常出現(xiàn)的三種情況給大家做一個風險提示，這樣大家可能輸給眼光、輸給能力、輸給競爭對手，但至少不會輸在陷阱上。祝福各位已經(jīng)或者打算在農(nóng)業(yè)上大展拳腳的有識之士能夠志得以伸，真正推動農(nóng)村經(jīng)濟大力發(fā)展。